Współwłasność nieruchomości. Co to jest? Jak ją znieść?

W polskim prawie cywilnym występują różne sposoby zniesienia współwłasności. Poniżej wyjaśniamy na czym polegają oraz kiedy można je zastosować.

Współwłasność występuje wtedy, gdy prawo własności do jednej rzeczy (np. domu jednorodzinnego) przysługuje więcej niż jednej osobie. Współwłaściciele mają równe udziały we własności. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wielkość udziałów została określona w odpowiedniej umowie. Współwłaściciele mogą znieść współwłasność w umowie cywilno-prawnej. Jeżeli nie mogą dojść do porozumienia pozostaje tylko jedna opcja. Rozwiązaniem jest podział nieruchomości przez sąd w postępowaniu nieprocesowym. W obu przypadkach przedmiot własności można zastosować jeden z trzech sposobów podziału, a mianowicie podział fizyczny, przyznanie rzeczy jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli, albo sprzedaż nieruchomości i podział sumy między właścicieli zgodnie z przysługującymi im udziałami.

Umowa znosząca współwłasność

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości jest możliwe wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni. Umowa wymaga zachowania formy aktu notarialnego, ponieważ dotyczy nieruchomości. Należy udać się do notariusza, uiścić taksę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości. Wysokość taksy notarialnej jest zależna od rynkowej wartości mieszkania. Umowa zostaje przygotowana przez notariusza, a następnie odczytana w obecności zainteresowanych. Na koniec wszyscy byli współwłaściciele podpisują się pod treścią dokumentu.

Zniesienie współwłasności przez sąd

Zniesienie współwłasności przez sąd jest opcjonalne w razie porozumienia między współwłaścicielami, a konieczne wtedy, gdy nie ma jednomyślnej zgody na zniesienie współwłasności, albo nie można uzgodnić sposobu przeprowadzenia postępowania. Sąd bierze pod uwagę żądanie zawarte we wniosku o zniesienie podziału współwłasności. Współwłaściciel wymienia w tej części pisma metodę podziału (np. podział fizyczny). Opłata sądowa wynosi wtedy 300 zł. Jeżeli zainteresowani nie mogą dojść do porozumienia sąd stara się nakłonić ich do porozumienia, a gdy to nie pomaga sam wybiera najbardziej dogodne rozwiązanie. Może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli nakładając na niego obowiązek spłaty pozostałych. Jeśli uzna, że osoby biorące udział w postępowaniu mają zbyt małe możliwości finansowe, zasądza sprzedaż nieruchomości.

Fizyczny podział nieruchomości

Fizyczny podział nieruchomości jest możliwy wtedy, gdy w ramach jednego budynku mieszczą się dwa samodzielne lokale mieszkalne, np. na parterze i na piętrze. Wtedy do wniosku o zniesienie współwłasności należy załączyć plan podziału. Po zniesieniu współwłasności konieczne jest udanie się do starostwa, w celu uzyskania zaświadczenia o odrębności drugiego mieszkania. Dokument należy dołączyć do wniosku o założenie księgi wieczystej.

Spłata współwłaścicieli

Przejęcie prawa własności przez jednego ze współwłaścicieli jest bardzo wygodną i tanią formą podziału. Osoba przejmująca nieruchomość ma obowiązek spłacenia dotychczasowych właścicieli proporcjonalnie do ich udziałów we współwłasności. Spłaty mogą zostać rozłożone na raty. Nowy właściciel łatwiej spłaci dług, a byli współwłaściciele nic nie stracą, bo do rat będą naliczane odsetki. Metoda podziału, o której mowa nie może być zastosowana wtedy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie ma zdolności kredytowej.

Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości jest najdroższym sposobem podziału, ponieważ wymaga dodatkowo zaangażowania osób trzecich. Umowne zniesienie współwłasności poprzez sprzedaż wymaga nawiązania współpracy z agencją nieruchomości. Jeżeli decyduje o tym sąd, bo współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, całkowite koszty będą jeszcze wyższe. Oprócz opłaty sądowej w wysokości 1000 zł, konieczne będzie pokrycie kosztów licytacji komorniczej. Ostateczna suma do podziału będzie mniejsza niż rynkowa wartość nieruchomości.