Wywłaszczenie nieruchomości. Co to jest? Kiedy jest możliwe?

Wywłaszczenie nieruchomości odbywa się w drodze aktu organu administracji. Wyjaśniamy, jakie warunki muszą zaistnieć, żeby taka decyzja mogła być wydana.

Wywłaszczenie może spowodować pozbawienie prawa własności, albo jego ograniczenie. Należy dodać, że decyzja może dotyczyć także użytkowania wieczystego. W rezultacie wydania aktu przez uprawniony organ, nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa, albo jednostki samorządu terytorialnego. Nie ma innej możliwości. Żaden organ nie jest uprawniony do wywłaszczenia na rzecz podmiotu innego niż dwa wymienione wyżej. Ponadto, aby doszło do wywłaszczenia, wydana decyzja musi spełniać określone warunki.

Warunki formalne

Podstawowym wymogiem formalnym jest to, że decyzja o wywłaszczeniu musi być wydana przez właściwy organ, który jest kompetentny i odpowiedni ze względu na położenie nieruchomości. Drugim ważnym warunkiem jest zachowanie odpowiedniej procedury, m.in. przeprowadzenie rokowań, odbycie się rozprawy administracyjnej.

Materialne przesłanki

Materialne przesłanki dotyczą samej treści (tzw. materii) decyzji o wywłaszczeniu. Nie można wywłaszczyć każdej nieruchomości na dowolny cel i bez odszkodowania. Prawo chroni własność prywatną przed samowolą urzędów i wprowadza pewne ograniczenia. Wywłaszczenie może dotyczyć tylko nieruchomości gruntowych położonych na obszarze przeznaczonym na cele publiczne. Można to sprawdzić zaglądając do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja może być wydana tylko w związku z budową dróg, urządzeń zaopatrzenia w prąd i inne media oraz na inne cele publiczne. Musi być uzasadniona dobrem ogółu. W drodze wyjątku, wywłaszczeniu może podlegać każda nieruchomość, jeśli jest ono niezbędne w celu zapobiegnięcia szkodzie spowodowanej siłą wyższą (np. powodzią, huraganem).

Cel publiczny – czyli jaki?

Wywłaszczenie może być spowodowane wyłącznie realizacją publicznego celu. Zamiarem starosty wydającego decyzję musi być osiągnięcie określonego rezultatu. Przejęta nieruchomość musi się nadawać do wykorzystania i być koniecznym elementem umożliwiającym realizację inwestycji. Wywłaszczenie jest ostatecznym środkiem, z którego można skorzystać dopiero wtedy, gdy cel publiczny nie może być osiągnięty w inny sposób. Cele publiczne uzasadniające wywłaszczenie zostały wymienione w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.2014.518). Ich lista została ujęta w art. 6. Starosta powinien najpierw postarać się o zawarcie umowy z właścicielem. Dopiero gdy ten nie wyrazi chęci sprzedaży, organ może wydać decyzję o wywłaszczeniu. Tryb wywłaszczeniowy można zastosować także w odniesieniu do nieruchomości, które nie mają uregulowanego stanu prawnego (np. nie ma księgi wieczystej, nie można ustalić właściciela i innych uprawnionych do korzystania z nieruchomości).

Obowiązkowe odszkodowanie

Wywłaszczenie nieruchomości musi wiązać się z przyznaniem odszkodowania. Wysokość rekompensaty powinna odzwierciedlać wartość rynkową wywłaszczonego gruntu. W szczególnych przypadkach można zastosować wartość odtworzeniową, np. gdy przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zgodne z celem wywłaszczenia spowoduje wzrost wartości. Odszkodowanie musi być wypłacone w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się decyzji o jego przyznaniu. Rekompensata może mieć formę przyznania byłemu właścicielowi zamiennej nieruchomości. Jeśli jej wartość jest niższa od ceny rynkowej wywłaszczonego gruntu, dodatkowo wyrównuje się stratę w formie pieniężnej dopłaty.

Może Ci się również spodoba