Wpłata zaliczki czy zadatku? Co bardziej korzystne dla sprzedawcy?

Osoba sprzedająca nieruchomość powinna podpisać umowę przedwstępną sprzedaży. Chcąc dodatkowo zabezpieczyć się przed niezdecydowanym nabywcą może zażądać wpłaty zaliczki, albo zadatku.

Pojęcia zaliczki i zadatku są często utożsamiane ze sobą w potocznym języku. Tymczasem oznaczają dwa odmienne środki zabezpieczające interes właściciela nieruchomości oferowanej na sprzedaż. Poniżej przedstawiamy na czym polegają zaliczka i zadatek oraz czym się różnią.

Zadatek

Zadatek jest to określona suma pieniężna bądź rzecz przekazana przy zawieraniu umowy. Strony podpisują dokument, a następnie nabywca daje ustaloną kwotę, albo przedmiot sprzedającemu. Uczestnicy transakcji sami określają, jaką rolę pełni zadatek. Może być potraktowany jako suma na poczet ceny nieruchomości, albo jako kaucja. Wysokość zadatku jest ustalana dowolnie przez strony. Z zadatkiem mogą się wiązać dwa roszczenia, a mianowicie roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej w podwójnej wysokości tej kwoty oraz roszczenie o jego zwrot. Zadatek w podwójnej wysokości należy się tylko w razie niewykonania umowy przez drugą stronę z jej winy. Strona żądająca podwójnego zadatku powinna poinformować dłużnika o odstąpieniu od umowy. Nie można utrzymywać istnienia stosunku zobowiązaniowego i jednocześnie domagać się zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. Roszczenie przedawnia się po 10 latach od jego wymagalności, czyli niewykonania umowy. W drodze wyjątku, druga strona może podnieść zarzut nadużycia prawa. Istnieje taka możliwość, gdy między wysokością zadatku, a szkodą poniesioną przez kontrahenta zachodzi rażąca dysproporcja.

Przykład: Zadatek wynosi 100 000 zł, a jego podwójna wartość to 200 000 zł. Przedmiotem umowy jest kawalerka wyceniona na 189 000 zł. Sąd może uznać, że sprzedawca nadużywa swojego prawa względem potencjalnego nabywcy, tym bardziej, że wysokość zadatku jest bardzo wysoka.

Zwrot zadatku jest możliwy w trzech sytuacjach. Może być skutkiem rozwiązania umowy na podstawie zgodnych oświadczeń woli obu stron, albo na mocy orzeczenia sądu. Druga sytuacja, w której jest możliwy zwrot zadatku, to niewykonanie umowy z winy obu stron. Jeżeli nabywca i sprzedawca ponoszą winę za niewykonanie umowy, to nabywca ma prawo do zwrotu wpłaconego zadatku. Podobnie jest w przypadku, gdy okoliczności, które spowodowały niewykonanie umowy, nie nastąpiły ani z winy

sprzedającego, ani kupującego.

Zaliczka

Zaliczka jest podobnie jak zadatek wręczana przy zawieraniu umowy. Zostaje wpłacona przez jedną ze stron przy zawarciu umowy, na poczet ceny nieruchomości. Jeżeli umowa nie zostanie zrealizowana, zaliczka podlega zwrotowi w każdej sytuacji. Nie ma znaczenia, która ze stron ponosi winę za niedopełnienie umowy.

Różnice

Zadatek dyscyplinuje obie strony umowy do jej wykonania. Kontrahent poszkodowany w wyniku niezawarcia umowy może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Prawo przysługuje zarówno niedoszłemu nabywcy, jak i sprzedającemu. Z kolei zwykła zaliczka przynosi jednostronną korzyść sprzedającemu, bo ma formę bezpłatnego kredytowania. W razie rezygnacji z przeprowadzenia transakcji musi zostać zwrócona temu, kto ją wpłacił, bo wpłata nastąpiła na poczet ceny nieruchomości. Zaliczka jest mniej korzystna, bo nie zabezpiecza dostatecznie interesów stron przed okolicznościami, które mogą nastąpić z winy jednej z nich.