Umowa najmu mieszkania. Na co zwrócić uwagę? Jak przygotować?

Umowa najmu mieszkania zawiera szereg praw i obowiązków przysługujących wynajmującemu i najemcy. Poniżej przedstawiamy najważniejsze kwestie związane z tymi zagadnieniami.

Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie najemcy przedmiotu najmu w okresowe używanie. Musi umożliwi odebranie rzeczy we właściwym stanie i terminie. Termin powinien być określony w umowie najmu. Wtedy nie będzie problemu z ustaleniem tej okoliczności. Zwlekanie z wydaniem mieszkania naraża wynajmującego na odpowiedzialność odszkodowawczą za niedopełnienie zobowiązania względem najemcy.

Utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do użytku

Wynajmujący ma obowiązek utrzymania mieszkania w stanie przydatnym do użytku. Jeśli lokal został zniszczony z winy kogoś innego, to wynajmujący jest zwolniony z tego obowiązku. Poza tym, drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem mieszkania obciążają najemcę. Po zakończeniu umowy najemca musi zwrócić wynajmującemu lokal w niepogorszonym stanie. Najemca nie ponosi odpowiedzialności wyłącznie za zużycie rzeczy, które jest następstwem prawidłowego używania. Jeżeli dojdzie do usterki, która uniemożliwia korzystanie z mieszkania, najemca musi poinformować wynajmującego o potrzebie dokonania naprawy. Jeśli wynajmujący zignoruje zawiadomienie, najemca może odstąpi od umowy. Może się zdarzyć, że najemca sam wykona naprawę bez porozumienia z wynajmującym. Wtedy może żądać zwrotu zainwestowanych środków.

Ochrona przed zakłóceniami spokojnego używania

Wynajmujący ma obowiązek chroni najemcę przed różnymi zakłóceniami spokojnego używania mieszkania. Mogą być związane z działaniami faktycznymi lub prawnymi (np. dochodzenie roszczeń przez osobę trzecią w stosunku do najemcy). Najemca powinien w jak najkrótszym czasie powiadomić wynajmującego o zaistniałej sytuacji. Jeśli mieszkanie ma wady, najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady. W przypadku zapłaty czynszu z góry ma prawo do zwroty części wpłaconej kwoty.

Płacenie czynszu

Uiszczanie czynszu w umówionym terminie jest podstawowym obowiązkiem najemcy. Musi zapłacić go nawet wtedy, gdy nie korzysta z mieszkania, mimo udostępnienia lokalu przez wynajmującego. Czynsz najmu może mieć postać jednorazowego świadczenia, albo okresowych opłat. W przypadku krótkoterminowych najmów zawieranych na maksymalnie jeden miesiąc, czynsz najmu trzeba uiścić z góry. W przypadku, gdy umowa jest zawierana na dłuższy okres, czynsz staje się okresowym świadczeniem i powinien być płatny miesięcznie do dnia 10. Każdego miesiąca. Opóźnienie w zapłacie rodzi konieczność płacenia odsetek. Poza tym, wynajmujący może wypowiedzieć najem wtedy, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności.