Odszkodowanie za wywłaszczenie. Jak jest ustalane?
Odszkodowanie musi zostać zapłacone właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości. W przeciwnym razie postępowanie jest pozbawione legalności. Wyjaśniamy, w jaki sposób ustala się wysokość rekompensaty.
Odszkodowanie za wywłaszczenie jest ukierunkowane na naprawienie szkody. Działania administracji publicznej są legalne i zamierzone. Rekompensata odpowiada wartości wywłaszczonych praw i jest swoistym zamiennikiem. Odszkodowanie może być przyznane w formie pieniężnej, albo w postaci zamiennej nieruchomości z ewentualną dopłatą. Rekompensata nie obejmuje ewentualnych strat w postaci utraty dochodów czy też spodziewanych zysków.
Decyzja wywłaszczeniowa
Wysokość odszkodowania jest ustalana przez starostę w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Nie ma zasadniczej możliwości wydania odrębnych aktów o rekompensacie i przejęciu gruntu. Prawo przewiduje tylko kilka wyjątków od tej zasady. Wysokość odszkodowania jest ustalana według wartości, stanu i przeznaczenia nieruchomości gruntowej. Bierze się pod uwagę okoliczności i informacje z dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu. Wysokość odszkodowania zostaje ustalona po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Niemniej zdanie biegłego nie jest wiążące dla starosty, który może ustalić inną wysokość rekompensaty.
Wartość rynkowa czy odtworzeniowa?
Wartość rynkowa nieruchomości jest podstawą ustalenia wysokości odszkodowania oraz wypadkową wielu czynników (m.in. rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, stanu, aktualnych cen, przeznaczenia). Wartość odtworzeniowa jest podstawą określenia wielkości rekompensaty wtedy, gdy cena nieruchomości wzrośnie w wyniku wywłaszczenia. Decyzja wywłaszczeniowa powoduje zmianę przeznaczenia gruntu, co może wpłynąć na jego wartość. W niektórych przypadkach tego typu można określić wartość rynkową. Jeżeli jest to niemożliwe pozostaje sugerowanie się odtworzeniową wartością nieruchomości.
Wypłata rekompensaty
Starosta ustala wysokość odszkodowania oraz ma obowiązek wypłacenia odszkodowania. Jeżeli rekompensata ma formę lokalu zamiennego, organ musi go zapewnić. Były właściciel wywłaszczonej nieruchomości może żądać odsetek na ogólnych zasadach prawa cywilnego (13% w skali roku) w razie zwłoki z wypłatą odszkodowania. Uprawniony może też wystąpić z żądaniem pokrycia strat spowodowanych opóźnieniem zapłaty. Odszkodowanie jest wypłacane jednorazowo w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Jeżeli starosta wydał decyzję o niezwłocznym zajęciu nieruchomości powinien wypłacić osobie uprawnionej zaliczkę. Kwota w wysokości 70% wartości rekompensaty może by wypłacona tylko na wniosek właściciela gruntu przejętego przez administrację publiczną.
